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搞好“觉醒资金财产”促复兴

2020-04-18 21:55

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“用2000亩地的流转土地承包合同作抵押,只用了一周时间,我就从精河县农村信用合作联社拿到了100万元贷款。”精河县大河沿子镇夏尔托热村村民朱宏江说。朱宏江2018年承包了2000亩棉花地,付完100多万元的土地承包费后,播种、机耕、施肥、田间管理等仍需大量资金,精河县农村信用合作联社发放的贷款解了他的燃眉之急。

内容摘要:2018年7月,山东省鄄城县被该省列为首批17个农村宅基地三权分置试点县之一。通过一年多的探索,鄄城出台了宅基地资格权认定、超出2018年7月,山东省鄄城县被该省列为首批17个农村宅基地“三权分置”试点县之一。

精河县农信联社推出的土地承包经营权抵押贷款被称为“协议贷”,农户以土地承包合同作抵押,银行、发包方、借款人三方签订土地抵押补充协议,抵押合同予以公证后,农户就可拿到贷款。

通过一年多的探索,鄄城出台了宅基地资格权认定、超出部分有偿使用、退出和流转、抵押贷款等6个试行意见,初步构建起推进所有权、资格权、使用权“三权分置”改革的制度体系。90个试点村顺利推进,确定有偿使用面积584589平方米、有偿使用费约2127万元,清理出闲置宅基地2846亩,为试点村带来528万元集体经济收入,58个村完成“十有”标准的新型农村社区建设。

2018年4月,达勒特镇西域天康合作社因种植规模扩大,加之购买农资物品及后期维护,出现了较大的资金缺口。中国邮政储蓄银行博尔塔拉蒙古自治州分行了解到客户的资金需求后,仅用一周时间就完成了300万元贷款的审批流程。

“试点证明,通过‘三权分置’改革,彻底盘活了当前农村最宝贵的‘沉睡资产’,为推动乡村振兴插上腾飞翅膀。”菏泽市委副书记、鄄城县委书记张伦说,“鄄城以资格认定和确权颁证为基础,以‘使用权剥离’为核心,厘清村集体组织与农户的产权界限,重点探索宅基地使用权有效流转机制,创新不同的闲置宅基地开发利用模式,落脚点为拓宽农民增收渠道,实现了农民和村集体的‘双赢’,成为了一股助推脱贫攻坚和乡村振兴的重要力量。”

澳门新葡萄京娱乐网站,以合作社为主体进行农地抵押,统一获得农地贷款资金支持,既能提高信贷规模、减少资金成本,也能降低种植成本,形成金融机构、农村经济组织和农户互利共赢的良好局面。精河县大河沿子镇流转土地8500亩,农户把土地的经营权转移给合作社,农地贷款整村发放,缩短贷款审批及发放时间20天。

农村最宝贵的“沉睡资产”乱象颇多

2017年,精河县完成农村土地确权,为土地规范有序流转和适度规模经营发展奠定了坚实的基础。数据显示,精河县当年累计流转土地10.82万亩,涉及全县48个村队4274户农户。金融机构结合农业经营主体融资“灵活性强、时间紧、周期长”等新特点,不断创新抵押担保方式,推出“合作社 农户”整村农地贷、“企业 土地 农户”企农合作贷等金融产品,满足了农业经营主体规模化、集约化经营的大额融资需求,为农户增收提供了有力的资金支持。2018年1月至5月,精河县农地抵押贷款余额达1.18亿元,同比增长38.55%。

近年来,随着城乡社会结构变化和农村人口外流加快,现行宅基地制度存在的问题日益突出。在鄄城,农村人口外流增多,农房空置现象加剧;一户多宅、建新不拆旧等现象普遍发生;宅基地抵押、超范围流转、建造“小产权房”等法外现象大量存在;农民住房财产权和宅基地使用权权能不充分,农民财产权利受到约束。

数据显示,鄄城共有农村宅基地26万处,户均达264平方米,除一户多宅、多占等现象日渐突出外,村庄土地空闲面积占居民点总面积的比例已超过20%,还随处可见村庄规划混乱、管理粗放等导致土地大量浪费的现象。

谁家有本事,谁家就能多占宅基地,当前农村最宝贵的资产不仅在沉睡,甚至成为乡村混乱之源。而随着乡村振兴大潮涌动,众多空壳村庄又苦于没有起步之资、发展之源。这在鄄城县委副书记赵海林看来,已成为迫切需要解决的矛盾:“只有下决心将‘一户一宅’落到实处,落实宅基地集体所有权、保障农户资格权和适度放活使用权,才能为盘活这块‘沉睡资产’奠定基础,才能为乡村振兴发展注入源头活水。”

有鉴于此,鄄城县被确定为山东省试点县后,一是外出学习,二是充分调研,三是边试点推进、边总结经验,相继出台制度性文件,为规范有序推进筑牢根基。

抓住“一户一宅、合理定价、有序流转”关键点

接到农村宅基地“三权分置”试点任务后,阎什镇沈口村党支部书记时圣铎头脑中浮现出三项疑问:“一户一宅如何认定?超出部分有偿使用如何定价?使用权如何合理有效放活?”

哪些人有申请宅基地资格权?鄄城明确了年满20周岁因结婚等原因确需分户建房、祖孙三代以上视家庭成员情况确需分户等9种情况,更明确了农转非后享受城镇居民诸项福利、在本县辖区内其他农村已有宅基地、流转宅基地及地上建筑物后又提出申请、户口虽未迁出但属于国家公职人员、户口迁入本村的“空挂户”等10种情况不享有宅基地资格权。

如何界定超出部分?超出部分如何合理定价?鄄城先是根据山东总体情况和本县实际,确定了农村宅基地面积每处不得超过264平方米的原则,本着“法定无偿、节约有奖、超占有偿、退出补偿”的原则,对超占、一户多宅等情况实行“阶梯计价”。

“实行阶梯计价的目的,主要是引导那些一户多宅、违规乱建的农户,主动退出所占宅基地。同时,在试行意见中也明确了每3到5年调整一次收费标准的原则。”县自然资源和规划局局长李增贤说。

宅基地使用权如何合理有效流转?鄄城明确规定,宅基地流转可采取转让、出租、互换、赠与、继承、入股等方式进行流转。宅基地转让的,受让人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员;宅基地出租的,承租人应为中国公民、法人或其他组织,使用用途须符合乡村规划,并办理宅基地使用权流转手续。

宅基地改革蹚出乡村发展新路径

“村西边新楼眼看着建起来了,俺家这块估计也该拆了。”阎什镇沈口村村民张清江边忙着收拾家里的东西边说道,“村里都讲了,拆了旧房,腾出来的宅基地统一建新村,省出来的宅基地复垦后流转出去,收入还是我们大伙儿的,大家都很期待,都很满意。”

“沈口行政村包括沈口村、吕庄村和辛集村,三个村统一规划后将节约土地460亩。”沈口村党支部书记时圣铎说,“腾出的建设用地指标,通过鄄城县乡村振兴投资有限公司的收储,成为了新社区建设的成本。新社区本着农民自愿选择的原则,有二层楼小院、多层楼房,天然气、暖气入户,配套建有文化广场、公园、人工湖和污水处理设施等。”

多村合一、统一规划建设新型农村社区,是一条乡村振兴路径。暂时还未达到条件的村庄,通过将腾出的宅基地复垦、出租等方式换来了村庄发展的“第一桶金”。一些有产业资源的村庄,栽下果树、建起广场、旧房改民宿,发展起了乡村旅游。

同时,随着“房地一体化”的逐步推进,鄄城农村宅基地使用权和住房财产权抵押贷款业务有望开通,将为农民增收致富农业现代化催生内生动力。

此外,鄄城结合宅基地“三权分置”改革,将乡村振兴战略规划、新型城镇化建设规划统筹考虑,合理统筹安排农村经济发展、村庄建设、环境整治、生态保护、基础设施建设与社会事业发展等各项用地,让乡村发展留足空间,让乡村建设提升颜值。

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